Zur Nutzungsentschädigung für Vermieter bei verspäteter Rückgabe der Wohnung
Mieter, die ihre Wohnung trotz wirksamer Kündigung nicht räumen, müssen mit hohen Nachzahlungen rechnen – auch dann, wenn sie die vertraglich vereinbarte Miete bereits weiterzahlen. Denn der Vermieter darf für die Dauer der Vorenthaltung der Wohnung die ortsübliche Miete verlangen, soweit diese die vereinbarte Miete übersteigt. Dies entschied der Bundesgerichtshof (BGH).
Die Karlsruher Richter konkretisieren darin den § 546a Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Dieser sieht für den Vermieter für den Fall einer verspäteten Rückgabe eine Nutzungsentschädigung vor. Er kann entweder die vereinbarte Miete fordern, oder aber – wenn dieser höher ist – einen für vergleichbare Wohnungen ortsüblichen Betrag. Doch darüber, was “ortsüblich” im Sinne dieser Regelung ist, herrscht Uneinigkeit. Die Parteien in dem Verfahren – Mieter und Vermieter eines 100 Quadratmeter großen Einfamilienhauses in München – stritten gleichfalls über die Auslegung dieser Norm.
Die Bewohner, die 1993 eingezogen waren, sollten im Herbst 2011 wegen Eigenbedarfs des Vermieters wieder ausziehen. Trotzdem wohnten sie aber noch etwa eineinhalb Jahre im Haus. Die vereinbarte Miete sowie die Heizkosten in Höhe von insgesamt rund € 1.050,00 pro Monat zahlten sie weiter. Nun müssen sie jedoch noch etwa € 7.000,00 nachzahlen. Der BGH bestätigte eine entsprechende Entscheidung der Vorinstanz. Die Richter stellten klar, dass es für die Berechnung des ortsüblichen Betrages einzig darauf ankomme, was der Vermieter bei einer Neuvermietung der Wohnräume verlangen könnte. Und in München und Umgebung stiegen die Mieten in den vergangenen Jahren bekanntermaßen besonders drastisch.
Die Mieter hatten demgegenüber argumentiert, dass sich die Nutzungsentschädigung nach den Regelungen über Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 Abs. 2 BGB richten müsse, weshalb die üblichen Mieten der letzten vier Jahre maßgeblich seien. Mit dieser Ansicht stehen sie nicht allein da – sie ist auch im mietrechtlichen Schrifttum weit verbreitet.
Der Anspruch auf Nutzungsentschädigung gilt auch nicht erst durch schriftliche Erklärung der Mieterhöhung, wie in § 558a BGB vorgesehen, sondern von vornherein.
Ein Sachverständiger hatte in der Vorinstanz errechnet, dass die Vermieter bei einer Neuvermietung nach Beendigung des Mietverhältnisses insgesamt Mehreinnahmen von € 7.000,00 hätten erzielen können. Diesen Betrag müssen die Mieter nun als Nutzungsentschädigung zahlen.
Die Entscheidung aus Karlsruhe dürfte somit vor allem für langjährige Mieter in Großstädten, in denen die Mieten in den letzten Jahren stark angezogen haben, eine Warnung sein.
Urteil v. 18.01.2017, Az. VIII ZR 17/16